上海辦公樓出租小貼士

1、客戶對租寫字樓的核心需求要明確，如預(yù)算、到期時間等具體需求要明確；需求一旦改變，及時與物業(yè)顧問溝通以免延誤時間

2、不要輕信網(wǎng)站或個人口頭報出的超低價，會誤導(dǎo)您對市場的判斷，經(jīng)辦人會很被動

3、在爭取條件時，請配合物業(yè)顧問提供開發(fā)商需要的相關(guān)文件，如委托書、意向書等

4、租賃小業(yè)主的房子，務(wù)必要檢查小業(yè)主的產(chǎn)權(quán)證，是公司產(chǎn)權(quán)的需提供營業(yè)執(zhí)照

5、有看中樓盤時，也要有備選方案，且提前請裝修公司設(shè)計方案，為消防申報做準備，并能幫助您做決策及節(jié)約裝修時間

6、對選定樓盤的所有收費提前了解清楚，以免簽合同后又產(chǎn)生額外的費用

1、寫字樓等級的劃分

1、5A甲級寫字樓（頂級寫字樓）：

建筑物的物理狀況和品質(zhì)均是一流，建筑質(zhì)量達到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物具有靈活的平面布局和高使用率，達到70％的使用率；樓層面積大，大堂和走道寬敞，從墊高地板到懸掛頂棚的凈高度不少于2.6米

2、甲級寫字樓：

建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；其收益能力能與新建成的辦公樓建筑媲美

3、乙級寫字樓：

中檔物業(yè)，建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；但建筑物的功能不是最先進(有功能陳舊因素影響)，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物

2、寫字樓內(nèi)部設(shè)施

1、吊頂：

吊頂是指寫字樓環(huán)境的頂部裝修，就是指天花板的裝修。吊頂在整個寫字樓裝飾中占有相當(dāng)重要的地位，對頂面作適當(dāng)?shù)难b飾，能美化室內(nèi)環(huán)境

2、名義層：

有地下室的，實際有了一層，但并不算一樓，這就是實際層，而一樓是名義上的“一樓”，叫做名義層。某些開發(fā)商為滿足一些顧客，主要是生意人的心理習(xí)慣，把諸如4、13、14的不吉利樓層省去。在實際中常表現(xiàn)為把13、14層標為12A、12B，或者直接跳過4、13、14層。這樣一來，“實際樓層”與“名義樓層”不一致的情況就在所難免

3、吊頂高度：

吊頂高度指天花板到地面的距離。如：白金灣大廈3.2米，高寶新時代大廈2.45米

4、得房率：

是指可供住戶支配的面積與每戶建筑面積（包括公用部分面積）之比。得房率是比較重要的一個指標。計算房屋面積時，計算的是建筑面積，所以得房率太低，不實惠；太高，不方便。因為得房率越高，公共部分的面積就越少，住戶也會感到壓抑。一般，得房率在70％左右比較合適，公共部分即寬敞氣派，分攤的面積也不會太多，比較實惠

5、架空地板：

架空地板是房屋交房標準的一種，目前市場上寫字樓的架空地板高度都不一樣，在8-30cm之間，如：長城大廈是8cm，東方海港國際大廈是30cm

6、電梯：

客梯、貨梯、消防梯、扶手梯，一般寫字樓都會配備多部客梯和1-2部貨梯。如：越洋廣場16部客梯，2部貨梯，晶采大廈5部客梯，1部貨梯。

7、空調(diào)：

寫字樓一般分中央空調(diào)和分體空調(diào)。中央空調(diào)又有單層控制和大樓總體控制之分。目前市場常見：VRV是指多聯(lián)機，就是一個室外機，多個室內(nèi)機。VAV是變風(fēng)量空調(diào)末端設(shè)備，主機是中央空調(diào)，通過末端VAV控制風(fēng)量進而調(diào)節(jié)溫濕度

8、交房標準：

指業(yè)主交房時的標準，一般為墻面（白墻、乳膠漆墻面）、架空地板、水泥地、地毯、玻璃門，每個大樓標準不同

3、費用價格

1、空調(diào)加時費：

是指大樓空調(diào)為中央空調(diào)，物業(yè)費包括中央空調(diào)使用費的情況，如客戶周六、周日使用，加收費用，一般分每小時每單元、每平方米每小時或每層每小時計算。如高寶金融大廈的空調(diào)加時費是RMB440/層/小時，長泰國際金融大廈的空調(diào)時費是RMB400/單元/小，震旦國際大樓的空調(diào)加時費是RMB0.30/平方米/小時等

2、車位費：

分地面和地下車位兩種，按每個每月收費。地下一般貴于地面，如：陸家嘴軟件園，地上車位費是RMB150/個/月，地下為RMB600/個/月；市中心貴于中外環(huán)，如：人民廣場的廖創(chuàng)新金融中心，車位費是RMB2300/個/月，在中外環(huán)的漕河涇新國際商務(wù)中心車位費RMB500/個/月

3、裝修期：

客戶租下辦公樓，一般來說業(yè)主方會提供給客戶一段免費使用時間用于對該辦公單元的裝修。 裝修期從零到數(shù)月不等，往往根據(jù)所租物業(yè)的情況具體確定

4、租賃押金：

業(yè)主為確保租賃行為的正常履行以及租賃終止時的房屋歸還檢查驗收，在租賃合同中約定了租賃押金。一般上海寫字樓的押金標準為2~3個月的月租金

5、付款方式：

前上海地區(qū)常見的寫字樓租賃付款方式有：押三付一、押二付一、押二付二、等。一般甲級寫字樓都有固定的標準，最多的是押三付一