高力國際發(fā)布的《成都寫字樓租賃市場》報告顯示，隨著寫字樓“二房東”(聯(lián)合辦公，包租公司)市場份額的快速上升，目前成都傳統(tǒng)寫字樓，聯(lián)合辦公，包租公司三大辦公物業(yè)供應(yīng)方已逐步形成從互利共存到矛盾摩擦再到互相學(xué)習(xí)融合的新格局。
新格局聯(lián)合辦公與包租物業(yè)為何能快速擴(kuò)張
數(shù)據(jù)顯示，2012-2015年，成都寫字樓年平均供應(yīng)量超過100萬平方米，截至2018年上半年，成都寫字樓總存量已突破700萬平方米，其中甲級寫字樓約290萬平方米，直逼一線城市的廣州和深圳。另外，在企業(yè)辦公樓需求沒有顯著增長的情況下，市場出現(xiàn)嚴(yán)重供過于求，截至2017年第四季度，全市整體空置率一直處于30%以上，租戶議價能力顯著提升，租金持續(xù)下滑，導(dǎo)致傳統(tǒng)寫字樓業(yè)主承受著巨大的租賃壓力。
專業(yè)人士認(rèn)為，寫字樓市場的去庫存決定了聯(lián)合辦公和包租公司能夠以較低的價格獲取大面積辦公物業(yè)，這是成都市場成為孕育聯(lián)合辦公和包租公司物業(yè)的最佳土壤的主因之一。
聯(lián)合辦公和包租公司快速擴(kuò)張的背后都是對市場需求的充分信心，甚至超過了傳統(tǒng)寫字樓業(yè)主預(yù)期。“二房東”的終端用戶和傳統(tǒng)寫字樓租戶存在一定差別。如聯(lián)合辦公和包租公司的終端用戶可以大致歸納為中小微企業(yè)，創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，企業(yè)新設(shè)立的分支機構(gòu);臨時過渡型企業(yè)，他們的辦公需求傾向于輕資產(chǎn)，低成本，靈活的商務(wù)條款。在多重“雙創(chuàng)”和“人才政策”利好的背景環(huán)境下，2017年成都新登記市場主體46.4萬家，增長42%;新增科技型企業(yè)2萬家，增長55.0%，并且吸引了來自全國30個城市超過12.7萬人落戶成都，其中本科及以上學(xué)歷青年人才超過11萬人。不斷優(yōu)化的營商環(huán)境和人才基礎(chǔ)，以及日益成熟的科研創(chuàng)新服務(wù)氛圍觸發(fā)了更多企業(yè)來蓉設(shè)立分支機構(gòu)，并為民營企業(yè)和小微企業(yè)的發(fā)展注入新活力，他們共同構(gòu)成了聯(lián)合辦公和包租公司重要的客群基礎(chǔ)。
另據(jù)艾瑞咨詢《2017年中國聯(lián)合辦公行業(yè)研究報告》顯示，2015年至2017年，聯(lián)合辦公企業(yè)的行業(yè)融資(包括天使輪，a輪，b輪在內(nèi))共達(dá)到53次。其中約50%的融資資金被用于品牌規(guī)模擴(kuò)張，獲得資本市場的青睞是聯(lián)合辦公快速擴(kuò)張的重要基礎(chǔ)。
新態(tài)勢拓展多元營收渠道之下合作與摩擦共存
隨著聯(lián)合辦公，包租公司寫字樓市場份額不斷擴(kuò)大，傳統(tǒng)寫字樓，聯(lián)合辦公與包租公司三分天下的格局已初步形成。在經(jīng)歷合作共存與矛盾摩擦后，寫字樓市場三類物業(yè)開啟了相互學(xué)習(xí)，取長補短的自我升級改革。各家對于其他兩類辦公物業(yè)，去其糟粕，取其精華，以期在激烈的市場競爭中擴(kuò)大目標(biāo)客群范圍，拓展多元營收渠道。
高力國際研究認(rèn)為，隨著未來聯(lián)合辦公，包租公司物業(yè)保有量不斷增長，短時間內(nèi)成都寫字樓市場三分天下的格局仍將持續(xù);聯(lián)合辦公在一輪兼并重組、優(yōu)勝劣汰洗牌后，真正能夠做到精細(xì)化運營、規(guī)?；瘮U(kuò)張、具備龐大企業(yè)客戶基礎(chǔ)的頭部企業(yè)市場份額有望進(jìn)一步擴(kuò)大;包租公司正在逐步壟斷乙級寫字樓的房源和租金價格，形成乙級寫字樓租金普漲，同時我們預(yù)計成都市場甲乙級寫字樓租金價格縮小也將成為一大趨勢;包租公司成本快速上升，經(jīng)營風(fēng)險加劇，利潤空間將進(jìn)一步被壓縮，經(jīng)營風(fēng)險需警惕;從長期來看隨著成都寫字樓入住率提升，聯(lián)合辦公和包租公司的持續(xù)擴(kuò)張將遭遇瓶頸。
“在傳統(tǒng)寫字樓對物業(yè)以及服務(wù)創(chuàng)新的學(xué)習(xí)和嘗試之后，對傳統(tǒng)寫字樓業(yè)主，變革的號角已經(jīng)吹響，需要走出舒適區(qū)?！备吡H華西區(qū)副董事總經(jīng)理孫超表示，聯(lián)合辦公和包租公司的風(fēng)潮，既是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的合理反應(yīng)，也是對傳統(tǒng)寫字樓滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和客戶需求。


杭州上半年寫字樓空置率近20% 租金小幅上漲
陸家嘴寫字樓租賃業(yè)務(wù)大幅回升外資企業(yè)成租賃需求主力
專家表示：未來幾年寫字樓市場壓力大
小偷潛入寫字樓，如何防范？
世邦魏理仕：二季度制造業(yè)成深圳寫字樓第二大需求來源
2018年廣州寫字樓及倉儲市場展望
全面解析：讓你徹底讀透產(chǎn)業(yè)園區(qū)選址
北京CBD最大單體共享辦公 優(yōu)客工場·華貿(mào)中心社區(qū)落成