8月27日，房地產咨詢機構仲量聯行發布《領航“后疫情時代”：解構北京辦公樓市場》白皮書。仲量聯行認為，在科技、醫療、金融等受益于疫情的新興產業所帶來的動能需求的助推下，北京辦公樓市場最快在2021年底企穩。
《白皮書》指出，歷經近十年的強勁發展，北京新落成辦公樓宇入市首年的去化比例平均可以達到75%，這主要歸功于企業規模增長迅猛，租金支付能力強。然而，行至2019年，受宏觀經濟下行壓力凸顯等因素影響，動能需求對北京辦公樓市場的拉抬作用日趨乏力，當年凈吸納量還不到10萬平方米，同比大跌80%，在空置率升至11.3%的同時，租金也停止了逐年增長的腳步，甚至首次錄得4.0%降幅。
今年以來，新冠肺炎疫情快速蔓延至世界各地，包括北京在內，全球主要城市紛紛進入“居家避疫”模式，辦公樓市場面臨前所未有的挑戰。仲量聯行華北區研究部總監米陽預計，受疫情影響，今年的凈吸納量將降至7.5萬平方米，但當前市場所面臨的壓力仍在可以承受的范圍之內。
米陽解釋說，在北京市場上，半數以上的辦公樓需求都是由央企、國企、跨國公司和知名私企所構成的“基石需求”，此類需求風險度低、穩定性高，足以對市場形成有力支撐，保證市場在相對平穩的區間內運行。
動能需求行業來源的地理分布特征，也預示著中關村和金融街這兩個政策驅動型子市場將是引領未來租金回升的領頭羊。
根據仲量聯行的統計數據，受益于穩定的剛性需求，金融街區域的租金20年來僅在2009年因全球金融危機經歷過一次下降，降幅也僅在5%以內；而中關村區域在市場低迷時期的租金降幅同樣在5%之內。與之相對的是，在cbd、東二環、東長安街、第三使館區等市場驅動型子市場，面對空置率上升，業主往往會迅速下調租金，最高降幅甚至達到過15%。因此，市場驅動型子市場或將面臨更大的租金下行壓力。
《白皮書》調研顯示，短期來看，業主方和租戶方普遍認為今年將出現5%至10%的租金降幅。而對于市場的長期趨勢，各方則分歧嚴重：樂觀者認為市場在今年年底就將迎來復蘇；而近半數（44%）受訪者預計市場將于2021年底回暖；更有32%的受訪者表示反彈要等到2022年甚至更晚之后。仲量聯行認為，隨著疫情和經濟放緩的影響逐步消散，北京辦公樓市場租金的跌勢預計將延續至2021年底至2022年初，在經過2022和2023兩年的穩定期之后，更多動能需求的涌入將推動租金于2024年重返上行周期。
仲量聯行華北區董事總經理張瑩展望道：“有堅實可靠的基石需求作基礎，有全國科技創新中心和國家金融管理中心兩大城市定位對動能需求的驅動，隨著北京持續擴大對外開放和改善營商環境，在環球度假區、冬奧會等重點項目和重大活動的加持下，包括辦公樓在內的北京商業地產市場終將克服當前的困難，實現更高質量、更可持續的發展。
來源：經濟日報-中國經濟網


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