寫字樓的數量、品質及租售市場的活躍程度是一個城市經濟及商務發達程度的晴雨表。
在城市面貌日新月異、快速發展的省城太原，一批號稱5a甲級高端寫字樓項目近幾年紛紛上馬，但寫字樓的供銷走勢、價格漲幅、產品類型等行情遠不及住宅更受業界、媒體和投資者關注。
在住宅限購、公寓走俏的當下，省城寫字樓的市場狀況如何？哪一類寫字樓更值得投資？記者對此進行了調查走訪。
需求、成交活力不足
2018年5月太原市場住宅限購，未限購的商辦地產公寓市場一片火熱，供求激增，而同樣處于商辦市場的寫字樓卻表現平淡，即便是品牌房企開發的寫字樓也難現逢開售必清盤的火熱場景。
山西晚報記者走訪市場發現，目前太原市在售的寫字樓有20余個，低至12000元/平方米至13000元/平方米，高至20000元/平方米。根據朗潤智業的數據統計，2018年太原寫字樓市場供應量有所增長、價格平穩。1月至10月供應量19萬平方米，同比上漲35%，主要受坤澤十里城、當代廣場供應帶動；吸納量為22萬平方米（報告期內銷售和出租量之和），達去年80%；成交均價11800元/平方米，與去年價格基本一致。這一現象，與住宅價格年年持續走漲形成鮮明對比。
從事寫字樓開發建設的業內人士貢先生大致分析了太原市寫字樓項目的現狀：“實力上市公司、大牌房企的寫字樓項目以自持為主，代表有茂業、中海旗下的寫字樓項目；省屬國企開發的寫字樓產品多用于內部調劑使用，如山西國際金融中心、山西焦煤雙創基地；還有一些項目開發緩慢，仍在觀望市場，如綠地新晉祠路項目，原計劃四棟寫字樓中的兩棟預計明年交房，還有兩棟的開發和銷售暫無任何消息。”
目前，太原幾個地標性寫字樓項目運營現狀各不相同，產品價值尚待提升。位于學府街西口的華宇百花谷百貨購物中心，商戶駐滿并未明顯拉動寫字樓租售人氣；華潤大廈地處絕佳地段，但停車交通問題突出，租售行情仍需運營；中海自持寫字樓項目，同樣面臨提升出租率的問題；即將入市的五一廣場帝海國際，公寓、酒店、寫字樓等產品營銷尚眉目不清。
朗潤智業分析認為，從2018年太原市寫字樓市場供求及價格走勢來看，市場供應大于需求，成交不佳，價格缺乏上漲動力，整體市場處于疲軟狀態。其中一個重要原因在于太原的經濟水平和城市吸引力，與一二線城市相比有很大差距，所謂的“跨國企業基地”“世界500強企業總部”“產業集群中央辦公區”等寫字樓產品定位，大多停留在寫字樓銷售海報里。沒有強大的經濟及產業支撐，必定無法帶動寫字樓租售需求。
業內人士分析，從短期的市場需求看，太原寫字樓在售產品以高端項目居多，能滿足中端需求的寫字樓較少，產品供需不對等；而從長遠看，寫字樓的數量和品質也是城市量級、軟服務的象征，好的寫字樓產品對吸引名企入駐，增加城市經濟活力和動力起到重要作用，太原寫字樓市場成長仍需時日。
售價不及住宅部分項目變身公寓
太原朗潤智業負責人表示，按照一般規律，同一地段、同等檔次的住宅和寫字樓相比，寫字樓要比住宅價格更高；有些城市的寫字樓是住宅售價的1.5倍至2倍。但是在太原，住宅與寫字樓價格出現倒掛。朗潤公布的數據顯示，2018年10月，太原中心城區住宅成交均價達到了14000元/平方米，而寫字樓今年的銷售均價保持在12000元/平方米左右。
同時，寫字樓租金比住宅更有優勢。朗潤智業統計，太原寫字樓租金水平在1.2元/平方米·天至2.2元/平方米·天。以平陽景苑260平方米的寫字樓為例，月租金達到9300元/月至17000元/月，是同面積同地段住宅租價的1.2至2倍。業內人士認為，寫字樓40年產權不落戶，業主和租戶需按商業水、電交費，在市場不活躍的狀況下，寫字樓空置的持有成本高，辦公產品正是通過價格倒掛，來實現產品銷售去化。
山西晚報記者走訪市場發現，一些小規模的公司或者企業更加青睞于商住兩用的小型公寓作為辦公場所。“現在好多工作室和一些小型需求的辦公場所會選擇開在公寓里，公寓總價低、投資成本小、回報率高，再加上公寓如果地段有優勢、交通方便，未來升值空間很大。所以很多人投資公寓。”迎西某公寓的置業顧問說，“目前，太原市很多公寓都是低總價、低月供，公寓可以直接注冊公司，很方便。”
由于上述原因，太原部分寫字樓項目，在開發過程中又重新更改規劃，設計成公寓發售。
貢先生說，相當一部分房企將商業用地規劃設計為公寓產品，部分項目已經規劃寫字樓后，又擔心市場需求不佳再度變更規劃改為公寓，如原先長風商務區華潤，原規劃有五棟寫字樓，開發了兩棟寫字樓后，剩下三棟樓又調整成公寓產品。
好寫字樓需要“養”
“某國字號電企今年想找一棟2萬平方米的獨棟辦公樓，把太原市場尋遍了也沒有合適的項目。還有一些知名企業巨頭入晉，卻找不到地段、配套、物業都不錯的寫字樓。這個現象說明，太原寫字樓市場并不是沒有需求，而是滿足客戶需求的項目太少、同質化嚴重。而且投資者和運營者對寫字樓的短期收益、財務收支成本看得很重。事實上，寫字樓與住宅的盈利點完全不同，住宅重在前期銷售，寫字樓重在后期運營，即好寫字樓需要養。”貢先生表示，除了硬件好、地段優、停車位充足外，優質的寫字樓還需要高水平的物業服務、性價比高的承租價。
寫字樓是一個城市形象的“名片”，太原的寫字樓不斷升級進步，從最初的簡單辦公場地、行政辦公樓、綜合性商務寫字樓，升級成長為如今的智能寫字樓，寫字樓產品越來越注重服務性，越來越趨于智能化。功能性越多、智能化越強，寫字樓交房之后的“養”比建顯得更加重要。
從目前已運營多年、仍廣受企業和商戶歡迎的國貿大廈、陽光國際商務中心等寫字樓來看，物業管理的好壞是決定寫字樓投資保值增值的重要因素。物管公司的品牌和社會口碑，從服務的嚴謹、安全、細致、周到、快捷等各個方面體現。所以投資者在選擇寫字樓時，不僅要了解開發商的品牌，還要了解物管公司在行業中的品牌知名度、實際管理經驗。優質物管公司會不斷提升寫字樓的價值，是“養”貴寫字樓的關鍵。
太原寫字樓的買家，大部分是為了實際使用，產品品質關乎是否能夠高效辦公。所以，寫字樓周邊交通便利程度、停車場容量及管理、建筑外立面清潔、大堂品位和布置、電梯質量與配置等條件需要循序漸進、不斷升級，投資買家更要到現場觀察、實地感受，了解寫字樓房企的運營操盤能力。
與住宅不同，寫字樓是投資型物業，主要靠租金升值。只有租金回報率上漲時，寫字樓物業才會升值。而寫字樓的價值與周邊配套、商務氛圍、自身的軟硬件條件有必然關系，這也是“養”的另一重意義。當這些外在條件先天不足、很難改變時，即便寫字樓市場整體行情好，個別單體寫字樓租價也不會隨市場水漲船高。
稀缺資源值得投資
太原寫字樓市場活力不足，那么，哪類寫字樓更值得投資呢？
業內人士表示，稀缺資源永遠值得投資。高端寫字樓保值抗跌能力強，在當前以及未來較長一段時間內，隨著太原經濟和城市發展升級，寫字樓市場將進入“剛需”狀態，保值抗跌能力強的高端寫字樓會成為下一個投資者關注的對象。對比一線城市多如牛毛的寫字樓不難發現，太原設計水準高、配套齊全現代、物業服務優質的寫字樓極為稀缺。
房產的增值主要來源于土地的增值，地段是寫字樓投資最核心的要素。太原市中心土地有限、稀缺價值明顯，這些地方通常是人流、物流、信息流、資金流的聚集之處，也是支撐寫字樓承租率的重要條件，選寫字樓更要看重項目所處地段的繁華和價值。
對于商業寫字樓、商務樓而言，人氣非常重要。投資寫字樓最好選擇有大品牌、大企業購買入駐的項目，可以有效帶動出租和人氣。


疫情沒結束天氣卻熱了，辦公樓到底能不能開空調？
遠程辦公不會導致寫字樓人去樓空
那些商業地產租賃中必須留神的幾個問題（二）
酒店進入聯合辦公市場，疫情加速市場改革
廣州寫字樓短期競爭激烈，遠期前景可觀
上海寫字樓出租解讀簽訂寫字樓租賃合同的攻略
申城寫字樓此長彼消 這波租金跌得沒毛病
據全國各城市第三季度寫字樓報告顯示上海寫字樓市場最為穩定