人工智能化正在代替現在的樓宇自動化。”第一太平戴維斯華東區商業樓宇部高級董事鄭廷俊接受界面新聞專訪時說。
近日，第一太平戴維斯發布《前瞻——亞太房地產》線上研究刊物，該研究解讀了最新的房地產行業趨勢和技術革新，其中提到技術的進步正在重新定義寫字樓行業。鄭廷俊告訴界面新聞記者，國內不少開發商已經意識到產品的革新問題，很多全新的寫字樓產品已處在設計階段。
到2030年，將有85%的工作崗位是當前尚未出現的。這意味著業主需要發揮想象力，設想未來的辦公空間需求，建筑的設計應不再圍繞一個單一目的，或為單一客群服務，辦公的定義正在迅速演變。
目前即便是在上海最黃金的地段，大部分的寫字樓還是屬于“傳統優質甲級寫字樓”。鄭廷俊表示，全新的寫字樓產品與傳統寫字樓相比，有幾個比較顯著的特點——
一、是新產品多為社區型的辦公產品，無論是垂直動線還是office
park形式，都融合了“交流中心”的概念，能夠幫助租戶緩解辦公的壓抑氛圍，多一點空間進行放松交流，提供互動與商機。
二、是新產品將被感應系統、物聯網以及人工智能系統全面覆蓋，包括運用人臉識別技術以及預留機器人的工作空間等。
三、是新產品更注重綠色環保，開發商在更積極地對樓宇進行leed或者well認證。
四、是如果寫字樓的體量夠大的話，在配套上，不僅會考慮辦公需求，還會考慮生活上的基本需求，比如在項目內設置托兒所、幼兒園，解決上班族離家過遠的問題。
“寫字樓就是要讓員工享受到更豐富的配套，更高效、智能的環境。”鄭廷俊說，隨著這些新特點的發展，寫字樓行業的一些概念在被重新定義，最先被挑戰的是“得房率”，這是在傳統辦公樓時代租戶非常關心的問題，而現在，“空間的有效使用率”會更加被看重。
過去，技術的進步讓人們告別“低等”工作，逐步進入價值含量更高的崗位，例如從田間走進工廠，再從工廠走進寫字樓。數十年來，金融及服務業企業是全球領先城市核心cbd寫字樓的主力租戶，但未來技術業可能會橫掃金融服務業，接替其在cbd寫字樓市場的主導地位。技術的發展正在顛覆舊行業，同時創造新的行業。
鄭廷俊表示，這種情況也正在國內發生，以上海為例，過去寫字樓租戶的產業分布多為金融服務業、現代服務業以及律師、商務咨詢等專業服務類，而在可以預見的未來，上海的寫字樓租戶群體將發生一定程度的轉移，現代服務業、高端智造業、文化消費和旅游消費類企業將會成為主體。租戶中，國內企業的比重在增長，外企增速較國內企業慢，因此比重在下降。
以上這些行業類型的改變，都將促使寫字樓的發展越來越人性化、智能化。《前瞻——亞太房地產》指出，約翰霍普金斯大學杰出訪問研究員alec
ross認為，機器人、尖端生命科學、網絡安全、大數據以及數字化金融（例如區塊鏈的應用）是推動未來數十年經濟社會變遷的五大關鍵產業。
這些產業擁有很高的技術含量，且相關技術的發展離不開創新與協作，這就推升了企業對彈性、協作空間的需求。
在國內，寫字樓的綠色健康，仍然是一個難題，
“盡管大開發商在做新產品時，會盡量嚴格監控，推出符合國際認證標準的產品，但目前仍然難以避免二次裝修階段時產生的環保問題。”鄭廷俊說。
隨著技術類行業中個人的重要性提升，員工對環境的滿意度也將更深層次地影響工作效率和企業經營。空氣清新、光照充足、配有健身設施的“健康建筑”，將上升到與綠色建筑同樣重要的位置。在美國，健康建筑的銷售及租賃表現已經顯著高于開發商預期。
對于過去兩年在國內發展迅猛的共享辦公空間，鄭廷俊認為這種模式并不適合所有租戶，盡管現在有大量資本進入這個領域，可能未來的發展未必會達到預期。“主要問題在于安全性和私密性，聯合辦公對于往來人員的管理是相對松散的，而技術類企業對于安全性的要求是較高的?！?br>鄭廷俊認為，安全性會越來越多地成為企業的關鍵訴求，寫字樓需要使用高新技術手段保障租客的信息安全，而共享辦公行業未來也需要發展新型系統來提升安全性。


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