“現在深圳寫字樓租賃市場低迷，如果是投資性質的大宗交易，購買目的是長期運營出租，那買家勢必在算賬過程中發現回報數據不太好看，進而影響他們的進場意愿；但如果是自用型買家，由于市場處于調整期，今年價格估計整體會有一些松動，對他們來說不妨是一個入市的好時機。”1月7日，在高力國際2018年深圳物業市場回顧與展望報告發布會上，談起近期深圳寫字樓退租趨顯對于投資市場的影響，高力國際深圳辦公樓服務部董事周之惠如是說。
從2018年第四季度起，深圳部分包租及金融行業大面積退租的跡象正在加劇。高力國際華南區資本市場與投資服務部高級副董事林楚洲發現，去年上半年，很多寫字樓賣家對價格預期很高。但到了下半年，這個預期已經發生很大變化，價格開始出現松動。
盡管如此，但寫字樓仍是深圳物業投資市場最活躍的板塊。根據高力國際統計的數據，截至2018年11月，深圳共錄得9個寫字樓投資大宗交易，總交易額達79.16億元，這些大宗交易超過一半集中在深圳核心區域。
“從我們錄到的一些成交記錄中可以發現，2018年深圳寫字樓的買家大部分以自用為主，其中還有一些是政府行為。”林楚洲告訴經濟觀察網，去年深圳龍華區政府就購買了深圳北站附近寫字樓匯德大廈2期約6.54萬平方米物業，以及紅山6979共3萬平方米物業，交易總額共54億元，占深圳寫字樓全年交易總額的68%。“政府購買寫字樓，后期往往是作為孵化器來運營。比如上述兩棟寫字樓均面向中小企業進行招商，并帶有一定的租金補貼。”
以自用為主，這也意味著投資者在投資回報率這筆賬上不會算得很清楚。林楚洲稱，按照傳統基金對于投資寫字樓物業的要求，核心區域物業的凈回報率一般要達到3.5%以上。但深圳物業價格普遍偏高，若單獨測算投資回報率，目前深圳比較難找到已經實現投資回報的標的。
相比2017年，上述寫字樓的交易額仍有所萎縮，這主要是資金流動性緊縮導致2018年下半年寫字樓投資市場活動減緩。
在市場資金變得異常緊張，資金成本不斷飆升的背景下，深圳整體投資市場無論是成交數量還是總成交額，都沒有實現增長。截至2018年11月，深圳共錄得16個大宗交易記錄，總交易額200億元左右。
“去年很多已經小有進展的交易，下半年因市場資金緊張沒辦法完成。而且，過低的收益率差使投資者對當下進入深圳市場持猶豫態度。”林楚洲指出。
林楚洲的團隊在2018年一整年接待了很多希望在深圳投資長租公寓的機構，這些投資者積極尋找合適標的，但一直找不到可下手的物業。
“潛力巨大，但進場機會有限”——這是高力國際對長租公寓投資市場的總結。林楚洲告訴經濟觀察網，目前長租公寓還沒有真正實現盈利的投資。投資運營商以做大規模為主，對于一些想購買物業進行改造的投資者來說，普通長租公寓難以算賬，后期改造成高端長租公寓才是首選。
值得關注的是，三年來一直未發生交易的深圳零售地產，在2018年首次出現整棟成交。亞洲最大的房地產投資信托基金領展斥資約74億港元(即65億元人民幣)購買深圳怡景中心城。
公開資料顯示，怡景中心城位于深圳市福田中心區，與深圳會展中心地鐵站無縫連接，總占地面積約4.3萬平方米，總建筑面積約14萬平方米，商業面積近12萬平方米，原由怡景集團投資約7億元開發，2007年正式開業。
“領展現在的資產布局，國內占10%，香港占90%，但領展未來可能將提高其國內資產的比例，具體目標是國內占30%，香港占70%。”
高力國際華南區董事總經理馮文光說。
林楚洲表示，領展本身在購物中心運營方面有很強的能力，收購中心城項目之后可以做一些運營提升，若干年后如果運營得好，他們可以以更高價格出售獲取更高的回報。
據了解，深圳怡景中心城的租金回報率可以達到4%以上，而香港一般購物中心交易的回報率，目前只有2%左右。按照高力國際的測算，零售物業是收益率最高的物業類型之一，平均可達到5%。
“我們在市場的接觸中觀察到，深圳中心城的整售并不是一個個案，未來會有更多的購物中心成交。”林楚洲稱，他們發現一些投資機構對深圳大型零售物業的投資機會開始表現出濃厚興趣，去年深圳有兩宗大宗零售物業的成交，今年也陸續有買家在考察其他的購物中心。
投資者的青睞主要基于兩個原因，一是隨著深圳購物環境和消費習慣從傳統單純的購物轉變成體驗式消費，在面臨香港競爭方面有很大提升；二是深圳零售物業的供應量正在增長，預計2019年新增入市的零售物業將超過140萬平方米，其中約60%集中在新興區域。
“零售板塊的變革為深圳購物中心帶來了新的投資機會，未來戰略定位和運營能力將成為投資零售地產的核心能力，社區商業將受到更多關注。”林楚洲表示。


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